Por Pablo Hernández Jaime | Octubre 2026
Este breve artículo es el primero de una serie donde presentaré algunos de los datos contenidos en la Encuesta Intercensal (EIC) 2025, levantada por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). En esta serie, nos centraremos exclusivamente en la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), compuesta por las 16 alcaldías de la Ciudad de México (CDMX), 59 municipios del Estado de México (EDOMEX), 8 municipios de Hidalgo y uno de Morelos. Nuestro análisis contemplará fundamentalmente las dimensiones consideradas en la medición multidimensional de la pobreza. En este primer texto abordo la tenencia y tipo de vivienda, así como la calidad y espacios de ésta última.
I. Tenencia y tipo de vivienda
En la ZMVM habitan alrededor de 22.5 millones de personas, de las cuáles 10.8 millones son hombres y 11.8 millones son mujeres. En esta población están incluidas las 9.2 millones de personas de las 16 alcaldías de la CDMX, 12.7 millones de los 59 municipios considerados del EDOMEX, 610 mil personas de los municipios de Hidalgo y 22 mil del municipio de Morelos.
De esta población, 12.3 millones de personas (54.7%) viven en una casa propia y 504,439 más (2.2%) viven en casa propia que aún están pagando; este último porcentaje es revelador pues da cuenta, al menos aproximadamente, del pequeño porcentaje de la población que puede comprar una vivienda. De estos dos grupos de propietarios, sin embargo, 1.8 millones no cuentan con escrituras[1], problema que es más prevalente en los municipios de Atenco (42.2%), Tezoyuca (42%), Milpa Alta (33.4%), Tepetlaoxtoc (30.7%), Xochimilco (28.7%) y La Paz (28.5%).
Por otro lado, 4.7 millones de personas (21.1%) paga renta, y 4.3 millones más (19%) habitan una vivienda prestada. Como era esperable, las alcaldías donde un mayor número de personas renta la vivienda en que habita son la Benito Juárez (40.2%), Miguel Hidalgo (38.2%) y Cuauhtémoc (37.6%), en la CDMX, seguidos de Naucalpan (33.7%) y Temamatla (31.8%) en el EDOMEX. En general, el porcentaje de personas que renta aumenta conforme nos acercamos al centro de la capital.
En contrapartida, los municipios donde el porcentaje de personas que viven en una casa propia se encuentran alejados de esta zona, como Villa del Carbón (85.8%), Ecatzingo (85.8%) y Hueypoxtla (83.6%).
Un dato interesante es que el porcentaje de personas que habita una vivienda prestada se concentran en la periferia inmediata de la CDMX, en municipios como Valle de Chalco (36.9%), Nezahualcóyotl (32%) y Chimalhuacán (30.9%), lo que se debe en parte a la cohabitación de hogares distintos en un mismo predio o vivienda, situación que resulta todavía más clara si consideramos que el 63.7% de todas las personas que viven en una casa prestada comparten el terreno con otras casas.
En cuanto al tipo de vivienda, el 47.7% de las personas de la ZMVM reportaron habitar un terreno con casa única; el 34.9% mencionó compartir el terreno con otras viviendas; y apenas el 14% señaló vivir en un departamento de edificio. Sin embargo, y como era esperable, en la zona céntrica de la CDMX, el porcentaje de habitaciones en departamento incrementa notablemente, particularmente en las alcaldías Benito Juárez (71.8%), Cuauhtémoc (68.5%) y Miguel Hidalgo (57.9%).
II. Calidad y espacios de la vivienda
De acuerdo con la metodología del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (CONEVAL)[1], empleada ahora por INEGI, se considera que una persona se encuentra en carencia de calidad y espacios de la vivienda cuando en su casa:
- El piso es de tierra; o…
- Los muros son de material de desecho; lámina de cartón; lámina metálica o de asbesto; carrizo, bambú o palma; embarro o bajareque; o…
- El techo es de material de desecho o de lámina de cartón; o…
- El número de personas por cuarto (contando todos los cuartos, no solo los dormitorios) es mayor a 2.5 personas.
Para INEGI, basta únicamente con tener una de estas condiciones para que la persona sea calificada como carente en materia de calidad y espacios de la vivienda.
Si aplicamos estos criterios a los datos de la EIC 2025, veremos que solo el 5.6% de las personas en la ZMVM se encuentran en carencia. No obstante, este porcentaje es mucho mayor en los municipios de Ecatzingo (17.6%), Atlautla (16.7%), Temamatla (14.5%) y Chimalhuacán (14.5).
El problema con la medición de INEGI es que subestima las carencias de las viviendas. En cuanto al material de los techos, por ejemplo, considera que una vivienda con techo de lámina metálica o de asbesto, así como los techos de palma o paja ya cubren la necesidad de la vivienda. Este criterio es problemático porque, si bien es cierto que hay techos de lamina que están adecuados para aislar térmicamente a la vivienda y prevenir filtraciones de agua, hay muchos otros techos de lámina que no lo permiten.
En cuanto a los espacios del hogar, INEGI considera que hay hacinamiento cuando se supera el número de 2.5 personas por cuarto. Este criterio es problemático porque, a juicio de INEGI, una vivienda con un dormitorio y otra habitación que sirva simultáneamente de sala, cocina y comedor, podría albergar hasta a cinco personas y no se encontraría todavía en condiciones de hacinamiento, pues el promedio por cuarto sería exactamente de 2.5. Además, no se considera el tamaño de las habitaciones, y claramente no es lo mismo que tres personas duerman en un cuarto de 30 metros cuadrados a que lo hagan en uno de 16. No obstante, e incluso con estos criterios, en la ZMVM hay poco más de un millón de personas que viven en hacinamiento, 4.4% del total.
Ahora bien, si modificamos tan solo estos dos criterios, e incluimos a las viviendas con techos de lámina de asbesto, lámina, paja y palma como carenciadas, y consideramos como hacinadas a las viviendas donde hay más de 2.5 personas por dormitorio (no por cuarto), el porcentaje de hogares con carencias cambia sensiblemente, al pasar de 5.6% a 22.6%. Asimismo, este porcentaje incrementa notablemente en los municipios donde las carencias eran mayores: Temamatla (42.1%), Chimalhuacán (41.6%), Ecatzingo (41.1%) y Atlautla (40.7%). Bajo este nuevo criterio, además, el hacinamiento llega hasta 18.8%, lo que quiere decir que casi una de cada cinco personas en la ZMVM comparte dormitorio con al menos dos o más personas.
Como se puede intuir a partir de esta breve revisión de los datos, el problema de la vivienda en la ZMVM sigue siendo un reto importante. De cada diez personas, solo cinco viven en casa propia, dos más rentan y dos más habitan una casa prestada. Por otro lado, prácticamente una de cada cinco personas vive en condiciones de carencia, ya sea por el material con que está construida su vivienda o por la disponibilidad de espacios (esto, considerando unos criterios apenas poco menos conservadores que los empleados por INEGI). El problema resulta sumamente importante, pues el acceso a una vivienda digna es imprescindible para el bienestar de las personas y, además, es un factor que puede condicionar la satisfacción de otras necesidades.
Pablo Hernández Jaime es doctor en Ciencias Sociales por El Colegio de México.
NOTAS
[1] https://www.coneval.org.mx/InformesPublicaciones/InformesPublicaciones/Documents/Metodologia-medicion-multidimensional-3er-edicion.pdf
[1] Esto es 14% de 12.8 millones.